القاهرة - أ.ق.ت - فادى لبيب : استعرض الدكتور هانى جنينة، أستاذ الاقتصاد بالجامعة الأمريكية والخبير المصرفى والاقتصادى، طريقة تقييم مختصرة لشركات التطوير العقاري المدرجة بالبورصة المصري، بالتطبيق على شركة طلعت مصطفي ...
١. أسهل رقم ممكن تعرفه
من شركات التطوير العقاري المدرجة هو حجم مبيعات العقارات خلال العام و هذا رقم بتفصح
عنه الإدارة ولا يساوي الإيرادات في قايمة الدخل في معظم الشركات بسبب معايير الاعتراف
بالإيراد.
٢. و العرف في مصر الآن
أصبح التقسيط علي ١٠ سنوات .. فرقم المبيعات ده بيبقي القيمة المستقبلية وليست الحالية
للشيكات بالإضافة إلي المقدم.
٣. و معظم شركات التطوير
العقاري بتستهدف تحقيق معدل عاءد سنوي (IRR) علي الاستثمار يقارب الـ٣٠%
و بعضهم ٤٠% حتي يكون أعلي من تكلقة رأس المال.
٤. و تكلفة رأس المال في
مصر حوالي ٢٠% سنويا بخلاف الاستثناءات مثل ٢٠٢٣ و ٢٠٢٤.
٥. بناء علي ٢ و ٣ و ٤ أعلاه،
يمكن احتساب القيمة التي يجب أن يضيفها أي مشروع جديد للسهم كنسبة من قيمة المبيعات
من خلال الخطوات الآتية :
مثال :
شركة طلعت مصطفي تعتزم إنشاء و بيع ١٠٠ فيلا في الربوة بتكلفة استثمارية ١٠٠ جنيه.
سيتم البيع بالتقسيط لمدة ١٠ سنوات في صورة ١٠ أقساط متساوية.
سيتم تحديد قيمة البيع بناء علي هدف تحقيق IRR = ٣٠%.
و لمعرفة قيمة القسط الذي يتماشي مع مستهدف الـ IRR، ممكن استخدام دالة الـ PMT في Excel أو في أي online application وباستخدام هذه الدالة سنجد أن القسط السنوي يجب أن يكون 32 جنيه.
و سيتم الإعلان من قبل الشركة
أن قيمة مبيعات المشروع بلغت ٣٢٠ جنيه = ٣٢ x ١٠ و ده أكثر رقم متداول
من قبل شركات التطوير العقاري كما ذكر سابقًا.
و علشان نعرف القيمة التي
سوف يضيفها هذا المشروع للسهم لابد من احتساب ما يعرف بالـ net present value.
و في هذا المثال، سيتم احتساب
القيمة الحالية لـ١٠ دفعات قيمة كل دفعة ٣٢ جنيه بمعدل خصم سنوي يساوي ٢٠% ثم طرح قيمة
الاستثمار في المشروع وهي ١٠٠ جنيه.
القيمة الحالية للـ١٠ دفعات
هي ١٣٤ جنيه، وبعد طرح الـ١٠٠ جنيه فإن صافي القيمة الحالية = ٣٤ جنيه.
آخر خطوة هي أهم واحدة ..
احتساب النسبة السحرية وهي نسبة:
صافي القيمة الحالية علي اجمالي مبيعات المشروع
NPV divided by total sales
أو
٣٤ علي ٣٢٠ = حوالي ١٠%
و ده معناه أن ..
من مشروع قيمة مبيعاته ٣٢٠ جنيه، القيمة السوقية لحقوق المساهمين المفروض تزيد بحوالي ١٠% من هذا الرقم. و ممكن طبعا تكون النسبة أقرب إلي ١٥% لو مستهدف الـ IRR يقارب الـ٤٠% و تم تحقيقه .
إذا .. لو طلعت مصطفي طرحت
مشروع بقيمة مبيعات حوالي ١٠٠ مليار جنيه و تهدف من وراءه إلي تحقيق IRR يساوي ٣٠% كما هي العادة في مصر، المفروض
المشروع يزود قيمة حقوق المساهمين بـ ١٠ مليار جنيه أو حوالي ٥ جنيه للسهم نظرًا لأن
عدد الأسهم حوالي ٢ مليار سهم.
مبيعات طلعت مصطفي السنوية :
2020: EGP16.6 billion
يعني اضافة حوالي ١.٦ مليار جنيه لحقوق المساهمين أو حوالي ٠.٨ جنيه للسهم.
2021: EGP32.4 billion
يعني اضافة حوالي ٣٢ مليار جنيه أو حوالي ١.٥ جنيه للسهم
2022: EGP33.2 billion
يعني اضافة حوالي ٣٣ مليار جنيه أو حوالي ١.٥ جنيه للسهم تاني
2023: EGP142.7 billion
يعني اضافة حوالي ١٥ مليار جنيه او ٧.٥ جنيه للسهم
Expected 2024: EGP250 billion
يعني اضافة ٢٥ مليار جنيه أو حوالي ١٢.٥ جنيه للسهم
و هذا يعنى أنه من المنطقي
أن مبيعات قطاع التطوير العقاري فقط ( بخلاف الفنادق و مخزون الاراضي ) يرفع قيمة السهم لوحده بحوالي ٢٥ الي ٣٠ جنيه علي
الأقل.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق